Hai messo l'appartamento al mare su Airbnb per luglio e agosto e ti sei già segnato mentalmente quanto incasserai a fine stagione. Bene: quella cifra, da gennaio 2024, non la tieni più tutta con la stessa aliquota di prima, e se non hai ancora registrato il CIN rischi che l'annuncio venga oscurato nel bel mezzo delle prenotazioni estive. Sono due novità che riguardano milioni di proprietari italiani che affittano casa ai turisti, e vale la pena capire come incidono davvero sul conto finale.
Perché la cedolare secca è cambiata dal 2024
Fino al 31 dicembre 2023 chi sceglieva la cedolare secca sulle locazioni brevi — quelle fino a trenta giorni, tipiche di Airbnb e Booking.com — pagava un'aliquota fissa del 21% sul canone lordo, indipendentemente da quanti immobili mettesse a reddito. La Legge di Bilancio 2024 (Legge 213/2023) ha cambiato le regole: l'aliquota del 21% resta, ma solo per il primo immobile che il proprietario indica nella dichiarazione dei redditi. Dal secondo appartamento in poi, anche se destinato agli stessi ospiti e allo stesso portale, l'aliquota sale al 26%.
La scelta del "primo immobile" spetta al contribuente, non è automatica: conviene indicare quello con il canone più alto, così l'aliquota agevolata del 21% pesa sulla base imponibile maggiore. Chi possiede un solo appartamento al mare o in montagna, invece, non nota alcuna differenza rispetto a prima: l'aumento colpisce chi ha messo a reddito due, tre o più unità. Chi ha ereditato la casa dei nonni in Liguria e insieme un bilocale a Roma da subaffittare per brevi periodi rientra proprio in questo caso, e scoprirà l'aumento solo al momento della dichiarazione.
Come cambia il conto: un esempio con numeri reali
Prendiamo un proprietario che affitta un bilocale a Riccione per sessanta notti tra giugno e settembre, a una tariffa media di 120 euro a notte: il fatturato lordo è di 7.200 euro. Se questo è l'unico immobile a reddito, la cedolare secca al 21% comporta un'imposta di 1.512 euro, e in tasca restano 5.688 euro. Se invece lo stesso proprietario ha già scelto un altro appartamento come "primo immobile" e questo bilocale è il secondo, l'aliquota sale al 26%: l'imposta diventa 1.872 euro, 360 euro in più, con un netto di 5.328 euro. Su un incasso di questa entità la differenza non stravolge la convenienza dell'operazione, ma su cifre più alte — un attico a Forte dei Marmi affittato a 300 euro a notte, per esempio — lo scarto tra le due aliquote supera facilmente i 1.500 euro in una sola stagione.
Conviene comunque quasi sempre la cedolare secca rispetto alla tassazione ordinaria IRPEF a scaglioni, che parte dal 23% ma sale rapidamente al 35% e al 43% per i redditi più alti, a cui si sommano addizionali regionali e comunali. Fa eccezione un caso preciso: chi ha un reddito complessivo molto basso, magari perché è disoccupato o studente senza altre entrate imponibili, e per cui la prima aliquota IRPEF del 23% risulterebbe comunque più conveniente del 26% fisso. In quel caso specifico vale la pena fare due conti con un commercialista prima di barrare la casella della cedolare secca nel modello 730.
Il CIN diventa obbligatorio su ogni annuncio
Il Decreto Anagrafe Turistica (Decreto-Legge 145/2023) ha introdotto il Codice Identificativo Nazionale, un codice alfanumerico che identifica in modo univoco ogni struttura ricettiva e ogni immobile destinato a locazione breve o turistica, rilasciato tramite la piattaforma del Ministero del Turismo collegata alla Banca dati delle strutture ricettive. Il codice va richiesto una sola volta per immobile e resta valido finché la struttura non cambia caratteristiche sostanziali, ma va esposto obbligatoriamente sia negli annunci online — su Airbnb, Booking.com, VRBO e qualsiasi altro portale — sia fisicamente, con una targa visibile all'esterno dell'edificio.
Senza CIN, l'annuncio diventa di fatto illegale.
Le piattaforme sono tenute a rimuovere gli annunci privi del codice, e i controlli sono già scattati in diverse Regioni che hanno completato il caricamento dei dati nel sistema nazionale. Le sanzioni per chi pubblica senza CIN vanno da 800 a 8.000 euro per violazione, un intervallo pensato apposta per colpire duramente chi affitta più unità senza essersi mai registrato. Meglio richiedere il codice prima di pubblicare l'annuncio per l'estate, non dopo: la procedura richiede l'inserimento di planimetria, dati catastali e requisiti di sicurezza, e nelle settimane di picco delle richieste — tipicamente maggio e giugno — i tempi di elaborazione si allungano.
La ritenuta d'acconto che Airbnb applica in automatico
Dal 2021 le piattaforme che intermediano locazioni brevi, se incassano direttamente il canone per conto del proprietario (come fa Airbnb quando l'ospite paga tramite l'app), sono obbligate ad applicare una ritenuta d'acconto del 21% su ogni pagamento e a versarla all'Agenzia delle Entrate. Non è un'imposta aggiuntiva: è un anticipo che viene scomputato dal totale dovuto in dichiarazione. Chi ha scelto la cedolare secca al 26% dovrà quindi versare la differenza tra l'imposta dovuta e quanto già trattenuto da Airbnb; chi resta sotto il 21% (primo immobile) potrebbe invece trovarsi a credito.
Questo meccanismo genera spesso confusione tra chi affitta per la prima volta, perché nell'estratto conto di Airbnb l'importo accreditato appare già decurtato del 21%, e sembra quasi che l'imposta sia già stata pagata per intero. Non lo è: bisogna comunque riportare il canone lordo nel quadro RB della dichiarazione dei redditi, indicare la ritenuta subita e calcolare l'eventuale conguaglio. Ignorare questo passaggio — pensando che "tanto Airbnb ha già trattenuto tutto" — è l'errore più comune tra i proprietari alle prime armi, e porta quasi sempre a un accertamento con more e sanzioni l'anno successivo.
Quando l'affitto diventa attività d'impresa
C'è un limite che molti proprietari ignorano: se in un anno solare metti a reddito più di quattro appartamenti con locazioni brevi, l'Agenzia delle Entrate considera l'attività imprenditoriale, non più occasionale, secondo i criteri chiariti dalla Circolare n. 24/E del 2017. In quel caso la cedolare secca non è più applicabile a nessuno dei quattro immobili, serve l'apertura di una partita IVA, e il regime fiscale cambia radicalmente — con obblighi contabili, contributi INPS da versare e un carico fiscale complessivo quasi sempre più alto.
Questo non significa che affittare tre appartamenti diversi in tre città diverse sia automaticamente più conveniente che affittarne cinque: significa solo che superata la soglia delle quattro unità cambia lo status fiscale, con conseguenze che vanno valutate caso per caso insieme a un commercialista, soprattutto se stai valutando di acquistare un quinto immobile da mettere a reddito proprio in vista della prossima stagione estiva.
E se affitti solo per due settimane d'estate?
Non tutti i proprietari che compaiono su Airbnb gestiscono un'attività strutturata: molti mettono a reddito la seconda casa solo per le due o tre settimane in cui la famiglia non la usa, magari perché quest'anno si è scelto di andare in montagna invece che al mare. Anche in questo caso il CIN resta obbligatorio fin dal primo giorno di pubblicazione dell'annuncio, senza eccezioni legate alla durata della locazione nell'anno: la norma non distingue tra chi affitta per due settimane e chi lo fa per l'intera stagione. Cambia invece, e non poco, la convenienza della cedolare secca rispetto alla gestione diretta senza intermediari, perché su incassi bassi — diciamo 1.200-1.500 euro per un paio di settimane — il 26% pesa in valore assoluto meno che su un affitto stagionale pieno, ma resta comunque preferibile all'IRPEF ordinaria per chi ha già un reddito da lavoro dipendente sopra i 28.000 euro l'anno.
Chi affitta saltuariamente tende anche a sottovalutare la parte burocratica, convinto che "tanto è solo per due settimane". Non è così: la comunicazione degli ospiti alla Questura tramite il portale Alloggiati Web resta obbligatoria indipendentemente dal numero di notti, così come la richiesta del CIN, e ignorare questi passaggi espone alle stesse sanzioni previste per chi affitta tutto l'anno. Conviene organizzarsi con margine, magari nel mese di maggio, invece di rincorrere le pratiche a ridosso del primo check-in di giugno.
Cosa fare prima di pubblicare l'annuncio
Richiedi il CIN sulla piattaforma del Ministero del Turismo prima di aprire le prenotazioni per l'estate, non dopo: il codice va inserito nell'annuncio fin dal primo giorno di pubblicazione. Verifica quale immobile conviene indicare come "primo" ai fini della cedolare secca, scegliendo quello con il canone atteso più alto se ne possiedi più di uno. Controlla nell'estratto conto della piattaforma quanto ti è stato trattenuto a titolo di ritenuta d'acconto, così da non trovarti sorpreso in sede di dichiarazione. E se stai valutando di superare le quattro unità affittate, parla con un commercialista prima dell'acquisto del quinto immobile, non dopo il rogito: a quel punto le opzioni fiscali si riducono drasticamente.
Restano poi da conteggiare la tassa di soggiorno comunale, che varia da comune a comune ed è del tutto separata dalla cedolare secca, e le eventuali spese di pulizia e gestione che molti proprietari scaricano — impropriamente — sulla stessa base imponibile. Tenerle distinte, riga per riga, evita sorprese quando il commercialista chiude i conti a settembre.